Cuando estés pensando en poner tu casa en venta o alquiler, una de las primeras decisiones que deberás tomar es quién se encargará de todas las gestiones y trámites.
Si bien es cierto que una parte de los propietarios inicialmente decide vender o alquilar su casa por su cuenta, finalmente terminan contratando a un profesional inmobiliario.
Algunas de las principales razones por las que algunos propietarios deciden intentar vender o alquilar su casa por su cuenta, es porque creen que les ahorrará tiempo y dinero. Algunos propietarios también sienten que entienden su hogar mejor que un profesional inmobiliario y ello ayudará en la venta o el alquiler.
Entonces, ¿en qué casos es mejor opción vender o alquilar tu casa sin contratar los servicios de un profesional inmobiliario?
Conceptos básicos de la venta o el alquiler de inmuebles como particular
Vender o alquilar un inmueble como particular significa que, como propietario, tú pones la casa a la venta o el alquiler sin contratar los servicios de un profesional inmobiliario, lo que te hace responsable del proceso de principio a fin.
Algunas de las cosas que tendrás que hacer incluyen:
- Fijar el precio correcto. Ten en cuenta que una cosa es el valor de publicación de los inmuebles, otra el valor real de mercado y otra el precio de cierre de venta o alquiler. Este último sólo lo conocen el vendedor o propietario, el comprador o inquilino y el profesional inmobiliario interviniente. Es sumamente importante conocer bien el mercado local y tener referencias de otras operaciones recientes de la misma zona, para poder publicar la casa al precio correcto.
Salir al mercado con un precio inadecuado puede frustrar tus planes o hacerte perder mucho tiempo y dinero.
- Anunciarla. Para poder poner en el mercado tu casa no sólo tendrás que hacer un par de fotos con el móvil y subirlas en un anuncio gratuito a un portal inmobiliario. Es imprescindible que realices una mínima estrategia comercial y un plan de marketing. Piensa a quién quieres dirigir tu "producto" y qué canales, además del portal inmobiliario, utilizarás.
Sin entrar en los detalles del "home staging" es importante que conozcas que para que tu casa sea atractiva visualmente, tienes que despersonalizarla lo más posible. Intenta ponerte en el lugar de las personas que visualizarán las fotos, qué detalles son los que quieres destacar y cuáles disimular.
Procura hacer las fotos con suficiente luz, bien enfocadas y con un angular que abarque bien los espacios y no tanto la decoración. Hacer un pequeño trabajo de edición posterior, es casi obligado.
Además de las fotos, es importante que redactes una descripción correcta de tu casa. Huye de los adjetivos calificativos y céntrate en características concretas y objetivas que diferencien tu vivienda de las demás.
Cuando ya tengas preparadas y editadas las fotos, y redactada tu descripción, ya estás en situación de subir tu anuncio a los portales inmobiliarios.
Ten en cuenta que los anuncios gratuitos para particulares suelen quedarse escondidos a los ojos de los visitantes de los portales inmobiliarios. Estos últimos dan prioridad a los costosos anuncios que contratan los profesionales inmobiliarios.
Subir un inmueble a un portal inmobiliario es sumamente sencillo. Hacerlo correctamente y conseguir la suficiente visibilidad, no tanto.
- Gestionar los contactos de los interesados. Si tu casa está bien posicionada por precio y correctamente anunciada y promocionada, recibirás multitud de emails y llamadas de personas interesadas, y también de muchos curiosos.
Atender todas las demandas de información te supondrán una tarea extra con la que tendrás que contar.
En los tiempos que vivimos, donde la digitalización propicia la inmediatez de la comunicación, tendrás que estar dispuesto a contestar emails y atender llamadas a las horas más intempestivas, para que no se te "escape" ningún posible interesado. Cuando recibas algún contacto procura hacer usos de tus habilidades comerciales y psicológicas, para filtrar adecuadamente y agendar visitas sólo con aquellas personas que muestren un interés real y puedan pagar lo que pides.
- Agendar y recibir las visitas. Una vez que vayas filtrando a las personas interesadas, tendrás que organizar un calendario de visitas que se adapte a los horarios de tus potenciales clientes. Para ello tendrás que sacrificar tus horas de descanso y, sobre todo en invierno que hay menos horas de luz, despejar algunas horas por las mañanas y los fines de semana. En un mercado tan competitivo como el actual hay que facilitar las cosas a los clientes y adaptarse a sus necesidades es primordial.
- Negociar las condiciones. El mercado inmobiliario no es un mercado de precios fijos y, en el 99% de las ocasiones, las condiciones finales de venta o alquiler las tendrás que negociar y acordar con tu cliente. No es sólo una cuestión de precio, también de condiciones contractuales, formas de pago, garantías, reservas, fechas de entrega, etc.
- Cerrar la operación. Llegados a este punto, ya casi has finalizado el proceso de comercialización. Tienes una persona interesada, las condiciones acordadas y sólo te queda materializar la venta o el alquiler.
El camino para llegar a este punto ha sido duro y te encontrarás cansado, contento y excitado. Pero aún no cantes victoria.
Justo en este momento entras en el proceso más delicado de la operación. Si no tienes conocimientos jurídicos te recomendamos que recurras a un profesional, que te pueda asesor en todos y cada uno de los trámites que tienes que realizar, y comprobar que todos los documentos y contratos son correctos y se redactan defendiendo tus intereses.
En internet puedes encontrar mucha información de referencia y borradores de contratos, pero sé prudente con la fuente que consultas y comprueba que la información está actualizada y es compatible con la legislación de tu región.
No hacer las cosas bien en este proceso puede hacerte padecer más de un dolor de cabeza e, incluso, pasar factura a tu bolsillo.
La tarifa media de honorarios de un profesional inmobiliario es del 6%, para las ventas, y de una mensualidad del precio del alquiler, en los contratos de arrendamiento. Tratar de ahorrase ese dinero es una de las principales motivaciones para que los propietarios decidan vender o alquilar como particulares.
"En Alvania Consultores Inmobiliarios sólo cobramos al vendedor el 3% del valor de la venta y, en el caso de los alquileres, es el futuro inquilino quien cubre nuestros honorarios"
Además de evitar los honorarios del profesional inmobiliario, existen otros beneficios de vender como particular:
• Tendrás control absoluto sobre la publicación de tu casa.
• Puedes programar con total libertad tus jornadas de visitas.
• Tú conoces mejor, no sólo tu casa, sino también tu vecindario.
¿Cuáles son las desventajas de vender tu casa directamente?
Algunas de las posibles desventajas de intentar vender tu casa por tu cuenta son:
• Un profesional inmobiliario entiende cómo fijar el precio adecuado de un inmueble, en base al valor real del mercado.
• Es posible que tú estés apegado emocionalmente a tu casa, lo que puede ser problemático. Puedes pensar que tu casa vale más y sentirte ofendido si alguien cuestiona la valoración o el estado de tu casa. Un profesional inmobiliario no tiene esa conexión emocional, por lo que puede ser objetivo.
• Los profesionales inmobiliarios tienen acceso a personas en búsqueda activa de casas e inversores. Piensa que su trabajo diario consiste en tratar con personas interesadas en comprar o alquilar inmuebles. También colaboran con otros profesionales de la zona, lo que amplia su capacidad de encontrar a posibles interesados.
• El negocio de los portales inmobiliarios no son los anuncios para particulares. Por ello, estos anuncios suelen quedarse ocultos detrás de los costosos anuncios dirigidos a profesionales inmobiliarios.
• Algunos compradores desconfían de las casas que se comercializan directamente por sus propietarios. Además, temen que, llegado el momento de formalizar los documentos o entregar cantidades a cuenta, puedan surgir problemas o los trámites no se realicen correctamente.
Los profesionales inmobiliarios saben administrar de manera eficiente todos los aspectos legales, manejan el papeleo y dominan los procedimientos de venta o alquiler de un inmueble.
• El acceso a financiación es una de las mayores barreras que se encuentran los interesados en adquirir una vivienda. En muchos casos, si no fuera por la ayuda de los profesionales inmobiliarios y sus contactos con entidades financieras, las operaciones de compra-venta se frustrarían.
• También es importante vigilar quién accede a tu casa y los datos personales que compartes. Tendrás que asumir el riego de recibir a desconocidos en tu casa, en muchos casos estando tú solo, que tendrán la oportunidad de recorrer la totalidad del inmueble y recopilar mucha información.
Los profesionales inmobiliarios utilizan protocolos de seguridad para sus clientes y para ellos mismos. Además, solicitan datos de identificación y referencias a las personas con las que tratan.
¿Cuándo tiene sentido que vendas o alquiles tu casa directamente?
En la mayoría de las circunstancias, lo mejor es trabajar con un agente inmobiliario profesional y experimentado.
Sin embargo, hay algunos casos en los que puede tener sentido hacerlo por tu cuenta.
• Si ya tienes un comprador o inquilino que está interesado en tu casa, antes de que salga al mercado, es posible que no necesites un profesional. Una de las principales funciones del profesional inmobiliario es el marketing y, si ya tienes a alguien que quiere tu casa, no necesitarás la experiencia de un agente en esa área.
En este caso, es importante que sepas diferenciar a las personas que dicen estar interesadas, de las que tienen una intención real de comprar o alquilar. No siempre es fácil diferenciarlo y puedes perder tu tiempo y oportunidades.
• ¿Hay mucha demanda en tu mercado? Si te encuentras en un mercado de alto crecimiento y hay pocos inmuebles disponibles, es posible que puedas vender o alquilar tu casa rápidamente y a un buen precio, sin necesidad de un profesional inmobiliario.
• ¿Puedes esperar? Si no tienes prisa por vender o alquilar tu casa y puedes esperar, es posible que puedas hacerlo por tu cuenta con éxito.
• ¿Tienes habilidades comerciales, conocimientos legales, disponibilidad horaria y mucha paciencia? Si la respuesta a la pregunta anterior es afirmativa, y consideras que lo mejor para ti es vender o alquilar por tu cuenta, puedes poner en práctica todo lo comentado en este artículo e intentarlo.
Si finalmente has decidido intentarlo por tu cuenta, recuerda fijar un precio de salida acorde al estudio de mercado, en lugar de dejarte llevar por tus emociones, y diseña un anuncio de alta calidad, con fotografías profesionales y una descripción optimizada.
Cuando por fin consigas ese cliente definitivo y tan esperado, si sientes que te atascas con el papeleo o los trámites legales, no dejes de contactar con nosotros. Desde Alvania Consultores Inmobiliarios también asesoramos a particulares y empresas para protegerlos y guiarlos a través de todo el papeleo y proceso legal de venta o alquiler.
Este artículo sólo tiene fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento financiero, fiscal, legal o de seguros. Alvania Consultores Inmobiliarios siempre recomienda que, antes de tomar ninguna decisión, contactes primero con uno de nuestros consultores para analizar tu caso particular.