Si en la zona donde estás buscando vivienda existe la oportunidad de comprar una casa en construcción y, además, encaja con tu presupuesto, la decisión de comprar una casa de nueva construcción casi parece una obviedad, ¿verdad?
Después de todo, a todos nos gusta estrenar las cosas. Sin embargo, es importante entender que aunque la casa tenga olor a nuevo, hay cosas que debes tener en cuenta para asegurarte de que estás haciendo una buena inversión.
Aquí hay cinco cosas que debes tener en cuenta si estás considerando comprar una casa de nueva construcción:
1. El diseño, calidades y decoración.
Cuando estés buscando una casa de nueva construcción, es probable que en algún momento visites un piso piloto. Estos "pisos" funcionan básicamente como salas de exposición magníficamente equipados, con los acabados más premium que un constructor puede ofrecer. Su propósito es mostrar toda la personalización que puede ofrecer el constructor y permitir que los compradores experimenten todo el potencial del diseño de su nueva casa.
Antes de entusiasmarte demasiado en el fantástico diseño de un piso piloto, es imperativo recordar una cosa: las configuraciones del piso piloto no suelen coincidir con los precios de la tarifa base. Esto se debe a que la mayoría de los precios de la tarifa base se corresponden a las configuraciones con materiales y acabados de menor calidad.
Afortunadamente, hoy en día las opciones de diseño de una casa de nueva construcción suelen ser muy flexibles. Al igual que con la compra de un coche nuevo, puedes decidir qué extras deseas agregar a la configuración básica y cuáles no. A diferencia de comprar un coche nuevo, donde el valor disminuye en el momento que abandona el concesionario, agregar elementos premium al diseño de su casa puede aumentar su valor. Sólo asegúrate de consultar bien todos los precios y opciones antes de tomar la decisión final.
2. Entiende bien todas las opciones de financiación.
Además de construir y vender casas, los promotores y constructores tienen acuerdos con bancos, que pueden ayudarte a conseguir el préstamo hipotecario necesario para pagar la casa. En muchas ocasiones te "invitarán" a subrogarte en la hipoteca que ya tienen concedida sobre el suelo y la construcción.
Ningún comprador de vivienda está obligado a aceptar las condiciones de la hipoteca de la entidad financiera con la que el promotor haya firmado su acuerdo de financiación.
Si bien la subrogación te permitirá ahorrarte gran parte de los gastos de la hipoteca derivados de su constitución, antes de firmar nada es una buena idea que compares otras ofertas y hagas los cálculos correspondientes para ver cuánto pagarás, tanto mes a mes como a lo largo de todo el préstamo hipotecario.
En este sentido, cabe señalar que si optas por no aceptar la subrogación, el promotor no puede cambiarte las condiciones de la compraventa ni imponerte penalizaciones por no quedarte con su préstamo hipotecario. Además, deberá entregarte la vivienda libre de cargas, debiendo correr a su cargo los gastos de cancelación de hipoteca.
Como solemos comentar a todos nuestros clientes: "el paso más importantes en el camino hacia la compra de una casa es conocer si puedes pagarla".
La relación entre las características de la casa que buscas y tu poder adquisitivo, determinarán el plazo de tiempo para adquirirla, el lugar donde la podrás comprar y, por supuesto, el precio que podrás pagar.
Si necesitas asesoramiento para conocer cuál es tu capacidad de endeudamiento o información para la contratación de un préstamo hipotecario, no dejes de contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.
3. Hacer preguntas es importante.
En realidad, no podrás ver tu casa terminada hasta que, bueno, esté terminada. Por eso es importante que no pierdas el contacto con el promotor y hagas preguntas durante el proceso de construcción. Esto mantiene abierto el diálogo entre tú y el promotor, y hace el proceso de construcción más transparente.
Los lapsos en la comunicación pueden provocar malentendidos que podrían llevarte a que la realidad esté desalineada con tus expectativas.
Hacerlo no sólo te ayudará a administrar mejor tus expectativas en torno a la obra, los costes y los plazos, sino que también te ayudará a estar más tranquilo mientras esperas a que la casa de tus sueños se haga realidad.
Desde Alvania Consultores Inmobiliarios te recomendamos investigar sobre la reputación e historial del promotor y el constructor de las viviendas. Conocer qué otras obras han realizado, dónde las realizaron y qué reseñas existen en internet sobre ellos, es más que importarte.
No tengas miedo de hacer un recorrido por cualquiera de sus proyectos anteriores para tener una idea de su reputación y la calidad de su trabajo.
También es vital sentirse cómodo con el vendedor e incluso conocer al jefe de obra. Poder echar un vistazo a la obra antes de comprar es importante, ya que un lugar de trabajo limpio y ordenado es señal de que el jefe de obra se preocupa y todo está controlado.
Para darte una idea de por dónde empezar, aquí hay algunas preguntas comunes para hacerle a un promotor:
¿Cuáles son los otros proyectos que habéis realizado?
¿Qué porcentaje de la promoción se ha vendido hasta ahora?
¿En qué situación se encuentran los permisos y licencias?
¿Quién es la persona de contacto durante la construcción?
¿Qué ocurre si las medidas o acabados finales no coinciden con lo contratado?
¿Qué ocurre si hay un retraso en la fecha de entrega?
¿Podré visitar la casa durante la construcción para, por ejemplo, tomar medidas para mis muebles?
¿En qué condiciones de limpieza se entregará la casa?
¿Cómo se entregarán los jardines o zonas verdes comunes, de existir?
4. El calendario puede afectar a tus necesidades.
Hablando de plazos, adquirir una casa en construcción puede ser una excelente opción para los compradores que buscan comprar pero no tienen prisa. Los factores que intervienen en la duración de una obra van desde las condiciones climáticas, el estado del suelo y las demoras con los materiales, hasta la obtención de permisos y licencias. Todo lo anterior afecta al plazo de tiempo necesario para terminar de construir una casa o edificio de viviendas.
Por lo general, la construcción nueva promedio demora entre 8 meses y 1 año, para una vivienda unifamiliar, y entre 15 y 18 meses, para un edificio de viviendas.
Conocer bien los plazos de entrega y contar con un margen de retraso, es importante por muchos motivos:
¿Necesitas vender tu casa actual antes de que te entreguen la nueva y así poder pagarla?
¿Has vendido tu casa actual y tienes que entregársela en una fecha determinada al nuevo propietario?
¿Tienes que resolver tu contrato de alquiler actual para mudarte a tu nueva casa?
¿Te trasladas de ciudad, solo o en familia, y tienes que coordinar tu mudanza, la incorporación a un nuevo trabajo, la matriculación en colegios, etc?
Haz bien los cálculos sobre tu calendario para no tener que verte obligado a incurrir en gastos extraordinarios como hoteles, alquileres, penalizaciones, etc.
5. Revisa bien tu casa nueva cuando la recepciones.
Puede ser una sorpresa para muchos compradores pero, incluso las construcciones nuevas más lujosas, pueden tener problemas estructurales o de acabados. Es por eso que cuando recepciones tu nueva casa, un técnico autorizado por el promotor deberá acompañarte en la recepción y redactar un acta de entrega.
Al igual que lo harías con una casa de "segunda mano", tienes que verificar que la propiedad sea segura y cumpla con las especificaciones y calidades acordadas en la contratación. Si alguno de los trabajos realizados no está a la altura de lo esperado, el técnico del promotor deberá incluirlo en su acta y sugerirte una solución. Más tarde, tendrás la oportunidad de presentar tus inquietudes al promotor y negociar una solución.
Antes de la entrega de llaves el promotor debe obtener la licencia de primera ocupación, que es un documento que expide la Administración tras comprobar que una construcción o vivienda se ha ejecutado según el proyecto técnico de obra que se presentó ante el Ayuntamiento.
Es una forma de acreditar que la obra se ha realizado según las condiciones por las que se otorgaron la licencia de obras y los permisos, sin alterar nada y cumpliendo la normativa urbanística.
A pesar de esto, es posible que también sirva para legalizar pequeñas modificaciones llevadas a cabo en la obra siempre y cuando estas sean legalizables según la normativa vigente.
También es una manera de probar que el edificio cuenta con todos las condiciones indispensables para ser destinado al uso residencial. De lo contrario, la vivienda puede ser cerrada y clausurada.
Otras funciones de esta licencia es comprobar que lo edificado satisface todos los requisitos de salubridad y seguridad, poder contratar y dar de alta los suministros, y realizar la escritura pública de la vivienda.
La obtención de esta licencia es una garantía para los terceros que adquieran cualquier inmueble. No dejes de solicitar una copia al promotor.
Reflexiones finales
Ya sea que desees ser el primero en dejar tu huella en una casa o simplemente quieras poder personalizar tu espacio personal, existen innumerables razones por las que puedes decidir comprar una casa de nueva construcción. Independientemente de esas razones, el hecho es que el proceso de compra de una vivienda puede ser un poco complicado. Eso significa que es importante que seas tan diligente y minucioso al comprar una casa nueva y reluciente como lo harías al comprar una que encuentre “usada con cuidado”.
Este artículo sólo tiene fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento financiero, fiscal o legal. Alvania Consultores Inmobiliarios siempre recomienda que, antes de tomar ninguna decisión, contactes primero con uno de nuestros consultores para analizar tu caso particular.
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