Cómo fijar el valor correcto de una vivienda

Fijar el valor de una vivienda es una tarea compleja y es aquí donde el asesoramiento de un profesional inmobiliario es determinante y una de sus mayores responsabilidades.

Pero antes de entrar en más detalles, es necesario tener claros los términos relacionados con esta cuestión y conocer las diferencias entre los mismos:

Valor de Publicación o de Lista

Es el valor por el que se publica y promociona un inmueble. Por decirlo con otras palabras, es el precio de "salida".

En un mercado como el nuestro, donde la costumbre es que los precios sean negociables, es habitual comprobar que los inmuebles se publican por un valor superior al esperado por el vendedor para, de esta manera, tener un margen de negociación y que el inmueble, una vez vendido, reporte las ganancias esperadas.

Valor de Mercado

Es el valor de un inmueble en base a la media de los precios de venta de otros inmuebles similares, en la misma zona y en el mismo contexto económico. Para conocer este valor es necesario tener acceso el precio real al que se han vendido otros inmuebles similares.

Evidentemente, en el mercado de segunda mano no hay dos casas completamente iguales y, dependiendo de su estado de conservación u otras características, los valores de cada una, aún pareciendo iguales, podrán variar.

Si para fijar el valor de nuestra casa sólo tomamos como referencia el Valor de Publicación de otros inmuebles, tendremos muchas posibilidades de equivocarnos en lo más importante de la promoción y posicionamiento de nuestra casa: el precio.

Precio de Venta o de Cierre

Es el precio real de venta y la cantidad que el comprador paga al vendedor. Este precio, por lo general, sólo lo conocen el Vendedor, el Comprador y el Agente Inmobiliario.

Los portales inmobiliarios no tienen acceso a esta información y, por tanto, no pueden utilizarlo en sus sugerencias de valoraciones y estadísticas.

Ten en cuenta que los valores medios que publican los portales inmobiliarios en sus estadísticas, están basados en la media de los Valores de Publicación y nunca en las medias del Valor de Mercado o del Precio de Cierre. Toma esa valoración como una referencia, pero nada más.

Por nuestra experiencia, si el Valor de Publicación supera por más de un 5 % al Precio de Cierre de inmuebles similares, el inmueble se estará publicando subido de precio y costará mucho venderlo.

Dicho de otra manera, en un inmueble publicado con un valor correcto, es difícil que el propietario ceda más de un 5% en la negociación del precio.

Acertar en el Valor Correcto es decisivo

Si fijas un Valor de Publicación bajo perderás dinero, ya que venderás tu inmueble por debajo de su precio e, igualmente, aunque el valor de publicación sea bajo, los posibles compradores querrán negociarte el precio a la baja.

Sólo debes publicar tu casa por debajo de mercado si tu zona está muy "parada", hay mucha oferta de casas similares o tienes mucha urgencia por vender.

Si fijas un Valor de Publicación alto no venderás tu casa o tardarás mucho más en hacerlo. En este caso lo normal es que no consigas contactos de interesados y con ellos visitas. Si no consigues visitas no recibirás ofertas, aunque estés dispuesto a negociar, evidentemente no venderás tu casa y el anuncio terminará "quemándose".

Dado que la mayoría de las personas que buscan vivienda filtran los anuncios por zona y precio, tu anuncio se quedará al final de la lista o incluso oculto a la vista de los posibles compradores. Además, el Valor de Publicación alto de tu casa servirá de referencia comparativa y ayudará a que otras casas similares, que sí se han publicado con un Valor Correcto, se vendan antes.

Si no tienes prisa por vender tu casa y por ello fijas premeditadamente un Valor Alto de Publicación, o tu intención es conseguir mas dinero por ella, aunque sea a costa de esperar meses o incluso años, lo mejor es que la retires del mercado.

Lo único que conseguirás valorando mal tu casa es quemar la imagen de tu propiedad, ya que los posibles compradores de tu zona se cansarán de ver siempre el mismo anuncio, sospecharán de los motivos por los cuales no la consigues vender y, además, ningún agente inmobiliario profesional querrá perder su tiempo y dinero en representar una vivienda que saben no se venderá.

En qué se basa el Precio de Venta de tu casa:

Su localización
La tipología y sus características
La velocidad del mercado
Tu necesidad por vender
Los valores del mercado
El acceso a financiación y el contexto económico
La presentación de la vivienda, su estado y la percepción que tienen de ella los potenciales compradores

En qué no se basa el Precio de tu casa:

Lo que te gustaría conseguir por su venta
Lo que necesitas para pagar la hipoteca u otras deudas
Lo que pagaste por ella en su día
Lo que cuesta la propiedad que quieres comprar para mudarte
La cifra por la que dijeron tus vecinos haber vendido su casa
La cantidad de herederos que puedan haber en una sucesión

En Alvania Consultores Inmobiliarios hacemos un análisis exhaustivo de cada inmueble y lo comparamos con los Valores de Mercado actual y los Precios de Cierre más recientes de la zona. Con esta información podemos sugerir el Valor de Publicación más realista y tener un buen punto de partida. Pero tienes que tener en cuenta que los movimientos del mercado pueden provocar que ese punto de partida se tenga que ir corrigiendo y adaptando a la realidad de la oferta y la demanda.

Si estás interesado en conocer cuáles son los Valores de Publicación y de Mercado de tu inmueble, pincha AQUÍ y estaremos encantados de ayudarte a conocerlo.

Reflexiones finales

Salir al mercado con un valor equivocado puede frustrar tu deseo de venta

El mercado siempre se va ajustando y con ello el precio de los inmuebles. Sólo es cuestión de tiempo, pero quizás tú no dispongas de dicho tiempo

Con las nuevas tecnologías poner una vivienda a la venta es sumamente sencillo. Vender la vivienda, si no conoces el proceso adecuado, ya es otra cosa.

Este artículo sólo tiene fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento financiero, fiscal o legal. Alvania Consultores Inmobiliarios siempre recomienda que, antes de tomar ninguna decisión, contactes primero con uno de nuestros consultores para analizar tu caso particular.

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